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Apr 10, 2024

デフォルトしたクロスゲイツ・モールのCMBSローン、2012年のモール評価額を69％下回る水準で売却

商業用不動産（CRE）が負債と株式の両方で生み出した巨額損失を前にすると、「不動産で損をすることはできない」というのはおかしい。 ありがたいことに、これまでのところ、それを行っているのは主に投資家であり、銀行ではありません。

商業用不動産（CRE）が負債と株式の両方で生み出した巨額損失を前にすると、「不動産で損をすることはできない」というのはおかしい。 ありがたいことに、これまでのところ、被害に遭っているのは主に投資家であり、銀行ではない。

2012年、ニューヨーク州オールバニーにある広さ130万平方フィートの超広域クロスゲイツ・モールを裏付けとした3つの10年利息のみの住宅ローンが投資家に販売されたとき、その担保の評価額は4億7000万ドルだった。 この評価によると、これは非常に価値のあるものであったため、投資家はこの物件に対して 2 億 4,400 万ドルをピラミッド マネジメント グループ所有の LLC であるモール所有者に融資することに満足しました。

2020年にモールの再評価が行われた際、その価値は2億8,100万ドルに引き下げられたが、それでも3件の融資総額2億4,400万ドルを上回った。

2022年に10年の住宅ローンが満期を迎えるため、ピラミッド・マネジメントは2023年5月までの1年間の延長を決めた。

2023年5月に延長期限が切れたため、ピラミッド・マネジメントは住宅ローンの借り換えに失敗し、住宅ローンを債務不履行にして返済できなかった。 貸し手、つまり特別サービサーを介した CMBS 保有者は、不動産を差し押さえて担保を取得できるようになりました。

しかし、彼らはそうしませんでした。 6月、特別債権回収業者はローンを競売にかけ、最高入札者に売却し、モールを他の人に所有させることにした。

本日、CMBSの追跡と分析を行っているトレップ社は、ローンが現在1億7,390万ドルで売却されたとメモで報告した。 清算費用 2,960 万ドルを差し引いた純利益は、ローン証券化時に 4 億 7,000 万ドルと評価された担保により 1 億 4,400 万ドルとなりました。

したがって、私たちは眉を上げて次のように指摘します。

デフォルトしたローンの買い手は事実上、1億7,390万ドルの担保を所有している。 このモールの最終的な運命が何であれ、購入者はそこでより低いコストベースを手に入れることができます。

金融危機に続いて実店舗小売業のメルトダウンが起こり、実店舗の小売が電子商取引によって一度に一区画ずつ潰されて以来、商業施設の延滞率はひどいものとなっている。

証券化された商業施設の住宅ローンの延滞率は７月に６．９％に上昇した。 2017年から2020年にかけて延滞率が低下したのは、滞納が解消されたからではなく、差し押さえやローン売却など何らかの方法で「解決」されたためだ。

現在販売されているクロスゲイツモールが裏付けるローンは延滞を「解決」し、これらのローンの延滞率を引き下げます。

シアーズ・ホールディングスやトイザらスからラジオ・シャックやベッド・バス＆ビヨンドに至るまで、無数の地方および全国の百貨店チェーンやその他小売チェーンが破産を申請し、そのほとんどが清算されて消滅した。 地方の百貨店チェーンはすべて消滅した。 ノードストローム、コールズ、メイシーズなど、全国規模のチェーン店は数社しか残っていないが、いずれも長年にわたり数百店舗を閉鎖しており、閉店も続いている。 JCペニーは破産状態から巨大地主のサイモン・プロパティ・グループ（SPG）とブルックフィールドに買収された。彼らはシャッターを下ろした核店舗がモールを破滅させることを望まなかったからだ。

ゾンビ モールは米国各地に点在しています。 クロスゲイツ・モールで見られたように、生き残っていてまだ機能しているショッピングモールの担保価値は急落しています。

サイモン・プロパティ・グループやブルックフィールドなどの最大手地主は、多くのショッピングモールから撤退し、その損失を金融業者（主にCMBS保有者）に負担させている。 たとえば、サイモン・プロパティ・グループは2019年にミズーリ州カンザスシティ郊外にある100万平方フィートの独立センターから撤退したが、これにより当時小売CMBSローンとしては史上最大の損失が発生した。 2021年初めにはジョージア州コブの120万平方フィートのタウンセンターから、2021年半ばにはペンシルベニア州ノースウェールズの110万平方フィートのモンゴメリーモールから立ち去った。

欧州のモールREITユニバイル・ロダムコ・ウェストフィールドが所有するウェストフィールドは2021年2月、米国内にある27のウェストフィールドモールをすべて売却すると発表した。 最初に撤退した2つのモールはフロリダ州タンパベイにあり、CMBS保有者に損失を負担させた。 その後、米国内の他のモールから売りに出されました。 2023年6月、ウェストフィールドと共同所有者のブルックフィールドはサンフランシスコにあるウェストフィールドのショッピングモールから立ち去り、これもCMBS保有者に損失を負担させた。